住宅ローンの繰り上げ返済とは、当初に立てた返済計画よりも前倒しでローンの返済をおこなうことです。 繰り上げ返済には、返済期間を短くする期間短縮型と、毎月の返済額を少なくする返済額軽減型の2種類があります。 2つのタイプを比較した場合、期間短縮型は返済期間が短くなるので利息軽減効果が高く、支払済額を減らせる点が大きなメリットです。 一方、返済額軽減型は返済期間は据え置きで毎月の出費が少なくなるので、生活の負担を抑えられる点がメリットだといえるでしょう。

繰り上げ返済の支払総額を軽減する効果は、実施のタイミングが早いほど大きくなります。 返済タイミングを早めることによる恩恵は、返済期間を短くする期間短縮型においてとくに強くなります。 一例として、固定金利1.3％で3,000万円を借り入れて、35年をかけて完済する返済計画を立て、300万円の期間短縮型繰り上げ返済をおこなうケースについて考えてみましょう。 計画どおり返済をおこなった場合、支払回数は430回、支払い利息の総額は約736万円となります。 5年後に繰り上げ返済をおこなった場合、返済回数は372回、支払い利息の総額は約604万円となり、約132万円の減額が可能です。 しかし、繰り上げ返済を15年後におこなった場合は、返済回数は378回、支払い利息の総額は約655万円、軽減額は約約80万円に留まります。

繰り上げ返済をおこなう際の注意点としてまず挙げられるのは、住宅ローン控除の効果が少なくなる可能性があることです。 住宅ローン控除は残高の金額に応じて控除額が決まるので、控除の期間が終わってから繰り上げ返済をしたほうが良い場合もあります。 また、繰り越し返済で手元の資金を使いすぎてしまうことにも注意が必要です。 緊急時に備えて生活資金を残しておかないと、病気や怪我といった万が一のトラブルに対応しづらくなります。 その他の注意点としては、繰り上げ返済には手数料がかかること、繰り上げ返済のタイプはライフステージを考慮して選んだ方が良いことなどが挙げられます。